そしきLab編集部 
業者選びでデザイン力を重視しなかった会社でも、10社のうち8社は提案の場でデザイン案を求めていました（ウチダシステムズの2023年調査）。重視していないものを比べて選び、任せたあとは返事の遅さや進め方のまずさで苦労する。業者選びの失敗の多くは、この食い違いから始まります。
では、何を比べて選べばよいのでしょうか。オフィス移転業者は、移転で解決したい自社の課題に合わせて選んでください。 移転を支援する会社には大きく4つの種類があり、得意なことと苦手なことが種類ごとに違うからです。
私は営業として約10年、マンションの一室ほどのオフィスから3,000〜4,000坪まで、移転とリニューアルを支援してきました。この記事は、ウチダシステムズが2023年に325社へ聞いた調査と、2025年11月に私が行ったウェビナーをもとにしています。
この記事で分かるのは、4つの種類の違い、自社の課題に合う種類、候補の見極め方、費用とコンペの考え方です。急ぐ方は、3章の比較の図と、9章の5つの順番だけでも足りるでしょう。
発注者にとって公平な内容を心がけましたが、業者はこう動くべきだという私個人の考えは混じります。そこで先にお断りしておくと、私の勤めるウチダシステムズは、4種類のうち商社系です。
全体の流れは、次の図のとおり5つの順番です。
左から順に進めます。各段に添えた数字は、詳しく書いた章の番号です。
1. 業者選びで、発注者はどこでつまずく？
つまずきの多くは、選ぶときに見た点と、任せたあとに困る点のずれから起きます。
よく耳にするのは、複数の会社に案を競わせるコンペの話です。総合点で選ぶつもりが、経営トップの気に入ったデザイン案で1社に決まったというものです。そのあと工程が遅れて予算も増え、担当者は社内調整に追われました。
このずれは、ウチダシステムズの調査にも表れています。次の図は、選ぶときに求めたものと、任せたあとに苦労したことを左右に並べたものです。
左は選ぶときの話です。業者選びで重視した要因の上位3つにデザイン力を入れなかった会社でも、81%が提案時にデザイン案を求めていました。10社のうち8社は、重視していないデザインの案を、選ぶ材料として求めていたことになります。
右は任せたあとの話です。実際に苦労したこと（複数回答）の上位は、スピード感不足（31.7%）とコミュニケーション力不足（28.0%）でした。リーダーシップ不足、マネジメント力不足と続き、どれも進め方に関わります。一方、技術力不足と知識不足は、上位2つの半分に届きません。
出典：オフィス移転/リニューアルに関するアンケート調査（2023年）｜株式会社ウチダシステムズ n＝325社（ウチダシステムズに限らず、直近5年間に移転・リニューアルの設計・工事・納品・サポートを依頼したことがある会社）
過去に移転した企業への聞き取りでも、「言ったことしかしてくれない」「意図がなかなか伝わらない」「リマインドをしないと回答が得られない」という声が目立ちました。
不満はこれだけではありません。解決してほしかった課題と、選んだ業者の得意分野が合っていなかったという不満もあります。こちらは業者を比べる前に防げるので、次の章で扱います。
2. 業者を比べる前に、何を決めておけばいい？
移転で解決したい課題と、達成したい目的を先に決めます。 課題が決まれば業者に求めることが決まり、比べる軸が途中で変わりにくくなるからです。
課題は、次の「課題の4つの問い」で書き出すと整理できます。
- 何を変えたいか
- 何を守りたいか
- 何が制約か
- どこで失敗したくないか
例えば、変えたいのが部署間のやりとりで、守りたいのがセキュリティという会社があるとします。制約には期限や予算の上限が、失敗したくないことには工程の遅れや見積もりの増額が入るでしょう。
初めて会うお客様に、私が必ず聞いていたことが3つあります。過去の移転で苦い思いをしたこと、次に頼む会社に期待すること、初めてならどんなリスクを下げたいかです。
業者と最初に会うときは、4つの問いの答えを渡し、どの課題が得意かを聞いてみましょう。
しかし、課題と目的を決める工程は、日程が詰まると最初に削られがちです。内閣人事局が国の府省向けにまとめたオフィス改革ガイドブックは、検討開始からリニューアルまでの標準を約9か月としています（p.11）。
ただ、これは2025年3月時点の標準です。私の見立てでは、いまはもう少し余裕を見ておくほうが安全でしょう。お客様のニーズが複雑になり、工期も以前より延びているからです。
期間が足りないと、全体設計の工程を縮めることになります。全体設計とは、図面を描く前に、どんな働き方をしたいか、そのためにどんな場所が要るかを決める工程です。規模によっては、検討開始から1年から1年半を見ておいてください。
次の章では、相手になる会社の種類を見ます。
3. オフィス移転業者にはどんな種類がある？
移転を支援する会社は、オフィス家具メーカー系、デザイン系、商社系、外資不動産系の4種類に分けられます。 種類によって、会社の規模、進める速さ、費用、表現力、移転後の維持管理の得意不得意が違います。ここでいう維持管理は、家具の入れ替えや追加納品、消耗品の補充、機器の保守のことです。
次の図は、この5つの点と注意点で、4つの種類を比べたものです。
まず維持管理の行を見てください。種類による差がはっきり出る所です。
オフィス家具メーカー系は、家具の製造部門を持つ大企業が多く、マネジメントの仕組みが整い、知見も豊富な種類です。表現力は中〜高です。ただ、部署が多く社内調整に時間がかかるため、進みは遅くなりやすく価格も高めになります。自社製品の販売が主な目的なので、維持管理はやや苦手です。
デザイン系は、表現力が高い種類です。手がけたオフィスの写真をWebサイトにたくさん載せている会社が多く、頼む前に仕上がりの雰囲気を確かめられます。個人から中小企業まで規模の幅が広いため、進める速さや費用、品質は、会社と担当デザイナーしだいです。また、オフィスを作るまでが主な事業なので、維持管理は手薄になりやすい面があります。
商社系は、中堅規模が多く、マネジメントも比較的しっかりしています。費用は中〜高で、安くはありません。強みは扱うものの幅です。家具に加えてOA機器やAV機器、ICT機器、消耗品まで普段から販売しているので、移転に付随して必要になる機器もまとめて調達できます。お客様の近くで動くため対応が速い傾向があり、維持管理も得意です。作ったあとの維持管理でも売上を立てており、自社の商売に直結しているからです。一方、表現力は中程度で、好みを抽象的に伝えると当たり障りのない案が出やすくなります。
外資不動産系は、プロジェクトマネジメントや設計の専門会社を含み、グローバル企業や大企業が中心です。強みは、オフィスの賃貸仲介も手がけていることです。移転先の物件探しから、設計、プロジェクトマネジメントまでを一続きで任せられます。専門性が高く、進行管理と品質管理がしっかりしています。進みも比較的速く、設計の表現力も非常に高い種類です。その代わり、プロジェクトマネジメントと設計の費用は高額になりやすく、契約範囲の外の依頼は断られやすくなります。仕事はプロジェクトマネジメントと設計の業務委託として受け、家具や内装工事はお客様が各社へ直接発注する形（ピュアPM方式）が基本です。そのため移転後の維持管理は基本的に行わず、不具合や追加の依頼は、家具の会社、内装会社、機器の会社へそれぞれ問い合わせることになります。
ただし、この分け方は傾向で、実際は会社ごとに違います。
3-1. 種類はWebサイトのどこで見分ける？
種類は、会社のWebサイトでおおよそ見分けられます。見る場所は次のとおりです。
- オフィス家具メーカー系：「オフィス家具 メーカー」で検索すると見つかります
- デザイン系：トップページに事例写真が大きく載り、若い社員のプロフィールも載っていることが多いです。商業施設や都市計画が本業の会社もあるので、オフィスの法規に詳しいかは面談で確かめます
- 商社系：「ソリューション」のページで、コンサルティングやデザインから消耗品の供給までまとめて扱うと書いている会社が多いです
- 外資不動産系：メニューに賃貸仲介（リーシング）や売買、不動産投資が並び、空室率や賃料の調査レポートを公開しています
種類ごとに強みと注意点が違う理由は、ウェビナーの15分〜24分ごろで話しています。
4. 自社の課題には、どの種類が合う？
種類は、移転で一番解決したい課題から決めます。 次の図は、課題と、向きやすい種類を結んだ早見です。
左の課題から自社にいちばん近いものを探すと、右に向きやすい種類があります。理由を添えると、次のとおりです。
- 来訪者や採用候補者が受ける印象を、空間の表現で大きく変えたい：デザイン系（表現力が高い）
- 移転先の物件探しから任せ、大規模な移転の工程と品質も厳しく管理したい：外資不動産系（賃貸仲介も手がけ、物件探しから一続きで任せられる。プロジェクトマネジメントの専門性が高く、分離発注で費用も見えやすい）
- 関係する部署が多い移転を、知見と体制のそろった相手に任せたい：オフィス家具メーカー系（規模が大きく、マネジメントの仕組みがある）
- 空間づくりから機器の調達、移転後の保守まで、同じ窓口の1社に任せたい：商社系（OA機器やAV機器、ICT機器、消耗品も扱い、必要な機器をまとめて調達しやすい。維持管理も得意）
では、部署間のやりとりを増やしたい、出社した社員が集中できる場所を作りたいといった、組織の課題の場合はどうでしょうか。こうした課題は、早見に入れていません。ウェビナーで話した種類ごとの得意不得意に、組織の課題は含まれないからです。
そこで、種類を問わず、候補の会社に次の2点を尋ねてみましょう。
- 課題が解決しない理由として、組織の中の妨げまで聞いてくるか
- 入居したあとに使われ方を確かめ、利用ルールやレイアウトを直す支援を契約に入れられるか
2点目は、オフィス改革ガイドブックも「運用設計・継続改善」として外部に頼む業務に挙げています（p.14）。
5. ウチダシステムズはどの種類？
ウチダシステムズは商社系です。 公平に読んでいただくために、この章では書き手の立場を書きます。ウェビナーでも、自社をこの種類に分類して説明しました（28分ごろ）。
仕事の受け方は、構想から設計、施工、移転後の運用までを1つの窓口で受け持つ形です。移転後は社員アンケートや現地での診断で使われ方を確かめ、改善を提案しています（運用支援の内容）。
ウチダシステムズは、オフィス家具メーカーの内田洋行が100%出資する会社です。それなら内田洋行の家具ばかり勧めるのでは、と心配される方もいるでしょう。しかし、ほかのメーカーの家具も提案します。
例えば、約3,000坪の建設コンサルタント会社のプロジェクトでは、ウチダシステムズがプロジェクトマネジメントを受け持ちました。家具は価格を比べやすくするため、内田洋行を含む複数のメーカーに入札してもらい、内田洋行以外のメーカーに決まりました。
6. 候補の会社はどう見極める？
候補は紹介とWebサイトで集め、面談を重ねて担当者の動き方で見極めます。 返事の速さや先回りの力は、実績を見ても分からないからです。
候補は、Webサイトと、オフィスの仲介をしている不動産会社の担当者の紹介で集めます。仲介の担当者は移転に詳しい人たちです。自社の課題を伝え、その課題が得意な会社の紹介を頼めば、おそらく2〜3社は挙げてもらえるでしょう。
では、面談では何を重く見ればよいのでしょうか。手がかりは、1章の調査で聞いた、業者選びで重視した要因です。次の図は、上位5つを、直近の移転と次に選ぶ場合とで比べたものです。
左の列が直近の移転、右の列が次に選ぶ場合です。上位3つは予算、レスポンスの速さ、計画の確からしさ（進め方が明確、支援体制が手厚いなど）で、どちらも順位は変わりません。動くのはその下で、デザイン力は4位から5位に下がり、オフィスや働き方に関する知識の引き出しの豊富さが4位に上がります。
上位5つの外では、マネジメント力・リーダーシップが伸び、実績と事例の豊富さが下がります。このように、一度移転を経験した会社が次に重く見るのは、実績より進め方を任せられるかどうかです。
そこで、面談のあとに、次の5つを自分に問いかけてみてください。
- 必要な順番で情報が出てきて、こちらの判断が前に進んだか
- 決まっていないことを未確定として扱い、リスクと前提条件の説明があったか
- 宿題は、こちらが答えやすい形に分けて出されたか
- 催促しなくても次の手の提案があり、決めるべき期限が先に示されたか
- 担当者1人に頼りきらず、チームで対応していたか
答えに迷う点が残った会社には、もう一度面談を頼みましょう。
7. 費用はどう考えればいい？
見積もりの差には理由があり、予算は自社の条件で見立ててもらうのが確かです。 この章では、金額が会社で違う理由と、予算の見立て方を順に見ます。
7-1. 見積もりは、なぜ会社で違う？
同じ内容でも、見積もりの金額は会社によって大きく違うことがあります。主な原因は、作る手間と人件費の2つです。会社が利益を出している前提で金額が安いなら、手間を省いているか、人件費が低いかのどちらかです。
例えば、手間をかける会社は、コンサルタントが聞き取りで課題を整理し、デザイナーと話し合って案を作ります。手間を省く会社は、メールで送ったヒアリングシートからデザイナーが直接デザインを起こすので、安く早い代わりに品質は下がります。
人件費が下がるのは、若く経験の浅い担当者が受け持つ場合と、拠点が地方にあり東京より維持費が安い場合です。一概には言えませんが、経験の浅い担当者は想定外の事態に対応しきれないことがあります。途中の工程を省くと、急に成果物が出てきて「明日までに決めてもらえませんか」と迫られることもあります。
それなら高い会社を選べば安心だ、と考えたくなります。しかし、費用を増やしても、品質の伸びは途中から緩やかになります。
7-2. 予算はどう見立てる？
予算は、物件と条件で大きくぶれます。そのため、公開されている目安だけでは決まりません。オフィス改革ガイドブックの什器類の目安も、一人当たり20万〜40万円程度と、上と下で倍の開きがあります（p.12）。
しかも、金額そのものが上がっています。次の図は、出どころの違う3つの数字を、古い順に置いたものです。
3つは基準が違うので、同じ物差しでは比べられません。それでも、上がり方の大きさは読み取れます。
- 2014年ごろ：1坪あたり25〜30万円が目安と言われ、50万円あれば立派なオフィスが作れた（私が入社したころの経験）
- 直近3年程度：70〜100万円超/坪（ウチダシステムズの実績による移転予算の目安。設備工事、内装、家具、引越などを含み、不動産の取得費と現オフィスの原状回復は含まない。デザインのグレードやビル設備の条件で増減する）
- いま（上限側の例）：東京で一定グレード以上の内装を一から作ると、坪150〜200万円近いケースも見られる（出典：CBRE『BZ空間』2026 AUTUMN 特別企画 p.6）
3つ目は相場ではなく、CBREが現場感として伝えている上限側の例です。それでも、私が入社した2014年ごろと比べると、かなり上振れています。
背景の1つは工事費の上昇です。日本建設業連合会の推計では、仮設費や経費を含む全建設コストが、2021年1月から2026年3月までに28〜32%上がりました（建設資材高騰・労務費の上昇等の現状 総括版 2026年5月）。当初の予算を大きく超えてしまう例は、ここ数年増えています。
だからこそ金額は早い段階で、専門の会社に自社の条件で見立ててもらいましょう。 昔の感覚で予算を組むと、足りなくなるからです。そのときは各社の業務範囲と前提条件をそろえて比べ、追加工事や仕様変更など増えやすい項目のリスクを丁寧に説明する会社を選んでください。
8. コンペで選んでもいい？
提案書やデザイン案の提出を求めるコンペは、正直、勧めません。 良い会社に参加を断られやすくなり、評価がデザインに引っ張られるからです。
複数の会社を比べないと社内に説明できない、と思われるかもしれません。比べることは勧めます。勧めないのは、案を出させて比べることです。
まず、良い会社が抜けて実力の乏しい会社や必死で仕事を取りにくる会社だけが残れば、発注者の選択肢は狭まります。
次に、デザインが良いと提案全体が良く見えます。しかし6章の図のとおり、デザイン力は重視した要因の4位で、次に選ぶなら5位に下がります。
しかも見た目の良いデザインは、AIでもすぐ作れるようになりました。私はウェビナーで、GoogleのGeminiに音声で指示してエントランスの完成予想図を作って見せました。見た目だけでは、会社の力を見分けにくくなっています。
そこで、デザインの力は、その会社の過去の実績で判断しましょう。実績の写真は、その会社が別のお客様と何か月もかけて作り上げた結果で、1〜2回の面談で出てきた案より会社の力をよく表します。
9. まとめ：業者選びはどの順番で進める？
業者選びは、次の5つの順番で進めます。 冒頭の図Bと同じ順番です。
- 課題を書き出す：移転で解決したい課題と目的に、優先順位を付ける
- 種類を決める：一番解決したい課題に強い種類を決める
- 候補を探す・紹介を頼む：Webサイトで候補を挙げ、不動産仲介の担当者に課題に強い会社の紹介を頼む
- 面談を重ねる：返事の速さ、説明の分かりやすさ、リスクの伝え方を確かめる
- 任せる：見積もりの前提と過去の実績も確かめ、最も合うと感じた会社に任せる
時間がなくても、1番目だけは省かないでください。課題が決まらないと、あとの4つで比べる軸が定まらないからです。
この順番で選べば必ずうまくいく、とは言えません。選んだ会社とは入居まで長く付き合うので、担当者との相性にも左右されます。ただ、1章で見た2つのつまずきは避けやすくなります。
よくある質問
オフィス改革ガイドブックの標準スケジュール（2025年3月時点で約9か月）では、まず全体計画を立てます。次に事前アンケートや幹部への聞き取りで現状を調べ、ワークショップでコンセプトを決めます。そのあとレイアウトの作成と社内の合意、発注と工事、引っ越しと進み、最後が効果検証のアンケートです。ただ、2章で書いたとおり、いまは約9か月より余裕を見ておくほうが安全です。調査とワークショップは社内の人事異動の前に終え、荷造りは業務が落ち着いた時期に当てるよう日程を組んでください。
頼みたい作業を、できるだけ契約範囲に書き出しておきます。3章で触れたとおり、外資不動産系は契約に沿って動くため、範囲外のちょっとした依頼や、細かく決めずに任せたいという依頼は、断られることがよくあります。また、移転後の維持管理は基本的に行わないので、引き渡しのあとの不具合は、家具の会社、内装会社、機器の会社へ直接問い合わせる形です。各社の連絡先を社内の誰がまとめ、窓口になるかも決めておいてください。
7章で引いた、日本建設業連合会のパンフレット「建設資材高騰・労務費の上昇等の現状」で確かめられます。ゼネコン（総合建設会社）がお客様に価格を説明する面談に私が何度か同席したときも、ほとんどの会社がこの資料で説明していました。版が更新されるので、日本建設業連合会の掲載ページで新しい版を当たってください。
4章でも引いたオフィス改革ガイドブックの業者委託のページ（p.14）を示すと説明しやすくなります。レイアウト作成などの設計業務を専門の会社に任せると、プロジェクトの遅れや予算超過のリスクを減らせるという記述です。図面や家具と違って形に残らないプロジェクトマネジメントの費用を、上司や経営層に説明する材料になります。
頼むことはできますが、紹介を頼む相手は、6章で書いた不動産会社の仲介の担当者のほうが向いています。銀行の担当者は自行の取引先を紹介する立場にあり、移転の実務に詳しいとは限らないからです。
この記事を書いた人
吉田 学
オフィスづくりの現場に12年。起業直後のマンションの一室から4,000坪超の本社移転まで、100件を超えるプロジェクトで経営者や総務・人事の方々と対話してきました。その経験を物差しに、公開情報から企業の「場づくり」の意図を読み解きます。
参照
- 内閣官房内閣人事局「オフィス改革ガイドブック」2025年3月（p.11 標準スケジュール、p.12 什器類の目安、p.14 業者委託）
- 日本建設業連合会「建設資材高騰・労務費の上昇等の現状 総括版」2026年5月
- CBRE「『BZ空間』2026 AUTUMN」特別企画「今どきの“リアル”なオフィス賃貸借」2026年9月
- ウェビナー動画「10社中8社が間違える！失敗しない、オフィス移転業者の選び方」2025年11月
組織力の強化や組織文化が根付くオフィス作りをお考えなら、ウチダシステムズにご相談ください。
企画コンサルティングから設計、構築、運用までトータルな製品・サービス・システムをご提供しています。お客様の課題に寄り添った提案が得意です。